낙찰을 받았습니다. 잔금까지 다 냈어요. 그런데 그 집에 사람이 살고 있습니다. 안 나가겠다고 합니다.
이때 경매로 샀느냐 공매로 샀느냐에 따라 상황이 완전히 갈립니다. 경매라면 법원에 서류 한 장 내고 인도명령을 받으면 됩니다. 공매라면 그 제도가 아예 없어서 명도소송을 걸어야 해요. 몇 달이 몇 년이 되고, 비용도 훨씬 커집니다.
부동산 경매와 공매. 이름도 비슷하고 "싸게 나온 부동산"이라는 점도 같아서 많은 분들이 비슷한 것으로 여깁니다. 하지만 근거법부터 다른 별개의 제도예요. 오늘은 그 경매 공매 차이를 하나씩 짚어보려 합니다.
📌 핵심만 먼저 보면
- 경매에는 인도명령이 있고 공매에는 없습니다. 낙찰 이후에 치를 시간과 비용이 여기서 갈립니다
- 단, 인도명령은 대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 하고 대항력 있는 점유자에게는 쓸 수 없습니다
- 경매는 법원이 민사집행법으로, 공매는 캠코가 국세징수법으로 진행합니다. 애초에 근거법이 다릅니다
- 유찰되면 경매는 한 번에 20% 또는 30%씩 깎이고, 공매는 10%씩 깎입니다
- 낙찰가율 107%는 시세 대비가 아니라 감정가 대비입니다. 감정가는 매각기일보다 반년 이상 앞서 매겨진 값이에요
📑 목차
⚖️ 경매는 결국 '빚 때문에 강제로 팔리는 집'입니다
부동산 경매를 한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 돈을 빌려준 사람이 못 받은 돈을 회수하려고, 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제로 파는 절차예요.
여기서 중요한 건 파는 사람이 집주인이 아니라는 점입니다. 일반 매매에서는 집주인이 "이 가격 아래로는 안 판다"며 호가를 지킵니다. 하지만 경매에서 매각을 진행하는 주체는 법원이고, 법원의 목적은 제값을 받는 게 아니라 절차를 끝내고 채권자에게 배당하는 것입니다.
이 구조가 경매 가격의 성격을 결정합니다. 팔리지 않으면 법원은 가격을 낮춰서 다시 내놓습니다. 집주인의 의사와 무관하게요. 뒤에서 볼 저감률이 바로 이 이야기입니다.
경매는 크게 두 종류로 나뉩니다.
- 강제경매 — 판결문 같은 집행권원을 받아서 신청하는 것
- 임의경매 — 근저당권처럼 이미 담보로 잡아둔 권리를 실행하는 것
실제 시장에 나오는 물건 상당수는 은행 근저당에서 출발한 임의경매예요. 입찰자 입장에서 절차상 큰 차이는 없지만, 왜 이 집이 경매에 나왔는지를 읽는 단서는 됩니다.
🏛️ 공매는 뭐가 다를까 — 여섯 가지로 정리했습니다
공매는 세금을 못 낸 재산을 국가가 압류해 파는 절차입니다. 한국자산관리공사(캠코)가 국세징수법에 따라 진행하고, 입찰은 온비드라는 온라인 시스템에서 이뤄집니다. 이름이 비슷하고 "싸게 나온 부동산"이라는 점도 같아서 헷갈리기 쉽지만, 실제로는 꽤 다른 제도예요.
경매 공매 차이를 여섯 가지로 추렸습니다.
법원경매와 공매의 제도 비교, 근거법부터 명도 방법까지 여섯 가지 항목
| 항목 | 법원경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 근거법 | 민사집행법 | 국세징수법 |
| 주관 | 법원 | 한국자산관리공사(캠코) |
| 입찰 방식 | 법원 출석 입찰 | 온비드 온라인 입찰 |
| 유찰 시 저감 | 20% 또는 30% | 10% |
| 다음 매각기일 | 통상 1개월 이상 뒤 | 통상 1주일 뒤 |
| 점유자 인도 | 인도명령 신청 가능 | 인도명령 없음, 명도소송 |
가장 먼저 눈에 들어오는 건 입찰 방식입니다. 경매는 매각기일에 해당 법원에 직접 가야 합니다. 평일 낮에 법원까지 가야 하니 직장인에게는 그 자체가 진입장벽이에요. 반면 공매는 온비드에서 온라인으로 입찰합니다. 접근성만 놓고 보면 공매가 훨씬 편합니다.
다음 매각기일까지 걸리는 시간도 크게 다릅니다. 경매는 유찰되면 다음 기일이 보통 한 달 이상 뒤에 잡힙니다. 공매는 일주일 뒤에 다시 진행돼요. 이 속도 차이가 바로 아래에서 볼 저감률 차이의 이유이기도 합니다.
🚪 경매 공매 차이의 핵심 — 사람을 내보내는 방법
표에서 여섯 가지를 봤지만, 실무에서 가장 크게 갈리는 건 맨 아래 줄입니다. 처음에 던진 질문으로 돌아가 볼게요. 낙찰을 받아 잔금까지 냈는데 그 집에 사람이 살고 있다면 어떻게 해야 할까요.
경매에는 인도명령이라는 제도가 있습니다. 대금을 낸 뒤 법원에 신청하면 점유자에게 집을 비우라는 명령이 나옵니다. 정식 소송이 아니라 결정으로 처리되기 때문에 상대적으로 빠르고 비용도 적습니다. 다만 조건이 있어요. 대금을 낸 날로부터 6개월 이내에 신청해야 하고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가진 경우에는 인도명령을 쓸 수 없습니다.
공매에는 이 제도가 아예 없습니다. 점유자가 나가지 않으면 명도소송을 걸어야 해요. 정식 소송이니 기간도 길고 비용도 더 듭니다. 낙찰가가 같다면 공매 쪽이 나중에 치를 비용이 더 클 수 있다는 뜻입니다.
그래서 접근성이 좋다고 공매가 무조건 쉬운 게 아닙니다. 온비드에서 클릭 몇 번으로 입찰하는 편의는 입찰 단계의 이야기고, 낙찰 이후의 난이도는 오히려 반대일 수 있어요. 경매·공매를 고를 때 입찰 편의만 보면 안 되는 이유입니다.
대금 납부 기한도 다릅니다. 공매는 낙찰가가 3,000만 원 이상이면 매각결정일로부터 30일 이내, 3,000만 원 미만이면 7일 이내에 내야 합니다. 어느 쪽이든 대출을 알아보고 잔금을 마련하기에 넉넉한 시간은 아니에요. 경매든 공매든 현금 동원력이 곧 참여 자격이라는 말이 나오는 이유입니다.
📉 유찰되면 얼마나 떨어지나
명도 다음으로 크게 갈리는 건 가격이 떨어지는 방식입니다. 경매에서 아무도 입찰하지 않으면 유찰됩니다. 그러면 법원은 최저매각가격을 낮춰 다음 기일에 다시 내놓습니다. 이때 얼마나 깎는지를 저감률이라고 해요.
돈에 가장 직접 닿는 게 이 저감률인데, 여기서 많은 분들이 모르는 사실이 하나 있어요. 저감률은 법원마다 다릅니다. 전국 58개 법원 중 서울중앙지방법원을 포함한 28개 법원은 20%씩, 인천지방법원을 포함한 30개 법원은 30%씩 깎습니다. 같은 물건이라도 어느 법원 관할이냐에 따라 가격이 떨어지는 속도가 달라진다는 뜻이에요.
유찰 횟수에 따른 최저매각가격, 20% 저감 법원과 30% 저감 법원 비교
| 회차 | 저감20 | 저감30 |
|---|---|---|
| 첫 매각 | 100.0% | 100.0% |
| 1회 유찰 | 80.0% | 70.0% |
| 2회 유찰 | 64.0% | 49.0% |
| 3회 유찰 | 51.2% | 34.3% |
세 번 유찰되면 20% 법원에서는 감정가의 51.2%, 30% 법원에서는 34.3%가 최저매각가격이 됩니다. 감정가 5억짜리 집이 각각 2억 5,600만 원과 1억 7,150만 원까지 내려간다는 얘기예요. 같은 세 번인데 8,000만 원 넘게 벌어집니다.
감정가의 절반 아래로 내려간 셈입니다. 다만 이건 아무도 입찰하지 않았을 때 도달하는 바닥이지 실제 거래 가격이 아니에요. 최저매각가격은 말 그대로 하한선이라, 그 가격에 물건이 매력적이라고 판단한 사람들이 몰리면 낙찰가는 다시 위로 올라갑니다.
공매는 다릅니다. 유찰될 때마다 10%씩만 내려가고, 최초 예정가의 50%까지 떨어져도 안 팔리면 재공매 절차로 넘어갑니다. 재공매에서는 저감 폭이 5%로 더 작아져요. 한 번에 깎이는 폭은 작지만 다음 기일이 일주일 뒤라 횟수로 따라잡는 구조입니다.
정리하면 경매는 '한 번에 크게, 드물게', 공매는 '조금씩, 자주' 내려갑니다. 어느 쪽이 유리하다기보다 가격이 움직이는 리듬이 다르다고 보는 게 맞습니다.
⚠️ 낙찰가율 107%, 비싸게 산 걸까요? 가장 흔한 오해
제도 이야기는 여기까지 하고, 많은 분들이 궁금해하는 숫자를 하나 짚고 가겠습니다. "요즘 경매는 싸냐"는 질문에 늘 따라붙는 낙찰가율입니다.
2026년 1월 낙찰가율은 107.8%였습니다. 이후 시장이 식으면서 5월에도 100.8%로 두 달 연속 100%를 넘겼어요. 경기 화성 동탄에서는 평균 낙찰가율이 109.2%를 기록하기도 했습니다.
그런데 낙찰가율은 시세 대비가 아니라 감정가 대비입니다. 이게 핵심이에요.
감정가는 언제 매겨진 값일까
감정평가는 법원이 경매개시결정을 내린 직후에 이뤄집니다. 매각기일까지 걸리는 시간을 보면 이렇습니다.
- 감정평가 — 경매개시결정 직후, 현황조사와 함께 보통 1~2개월
- 매각기일 — 배당요구종기로부터 다시 4~6개월 뒤
- 전체 절차 — 경매 신청부터 종결까지 평균 10~12개월
즉 입찰자가 보고 있는 감정가는 최소 반년, 길게는 1년 전의 시장을 반영한 값입니다. 그사이 그 동네 시세가 15% 올랐다면, 감정가의 107%에 낙찰받아도 현재 시세보다는 싸게 산 게 됩니다. 반대로 시세가 빠진 동네라면 낙찰가율 90%에 받아도 시세보다 비쌀 수 있어요.
그래서 낙찰가율만 놓고 "요즘 경매는 비싸다" 또는 "지금이 기회다"라고 말하는 건 성립하지 않습니다. 이 숫자는 감정가라는 과거 시점의 기준선과 지금 입찰자들의 판단이 얼마나 벌어졌는지를 보여줄 뿐이에요.
시장의 다른 숫자를 같이 보면 그림이 더 분명해집니다.
2026년 경매 시장 주요 지표, 물건은 늘고 낙찰은 줄었다
| 지표 | 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 1분기 신규 경매 신청 | 3만 541건 | 13년 만에 최대 |
| 전국 낙찰률 | 34.3% | 3년 만에 최저 |
| 낙찰가율 최고점 | 107.8% | 2026년 1월 |
| 평균 응찰자 | 6.5명 | 8월 3주 기준 |
나온 물건은 13년 만에 가장 많은데, 팔린 비율은 3년 만에 가장 낮습니다. 낙찰률 34.3%는 열 건 중 일곱 건 가까이가 그대로 유찰됐다는 뜻이에요. 그러면서도 팔린 물건의 낙찰가율은 100%를 넘습니다.
이건 시장이 되는 물건과 안 되는 물건으로 갈라졌다는 신호로 읽는 편이 맞습니다. 제주(27.3%)와 전남(19.5%)의 낙찰률은 전국 평균보다 훨씬 낮았어요. 앞서 전세가율 급등 10곳을 다뤘을 때도 전국이 한 방향으로 움직이지 않고 두 쪽으로 갈라져 있었는데, 경매 시장에서도 비슷한 구도가 보입니다.
💰 그래도 왜 시세보다 싸게 살 수 있나
그럼 "경매는 싸다"는 말은 어디서 나온 걸까요. 근거 없는 말은 아닙니다. 다만 이유가 사람들이 생각하는 것과 조금 다릅니다.
첫째, 가격을 방어하는 사람이 없습니다. 앞서 말했듯 법원의 목적은 절차를 끝내는 것이지 제값을 받는 게 아닙니다. 안 팔리면 정해진 규칙대로 깎아서 다시 내놓습니다. 일반 매매에서는 절대 일어나지 않는 일이에요.
둘째, 사는 사람이 위험을 떠안기 때문입니다. 일반 매매라면 매도인이 처리해줄 일들, 즉 점유자를 내보내고 권리관계를 정리하는 일을 낙찰자가 직접 감당해야 합니다. 그 수고와 비용만큼 가격에서 빠지는 겁니다. 싼 게 아니라 할인의 대가가 있는 구조라고 보는 편이 정확해요.
셋째, 참여할 수 있는 사람이 제한됩니다. 평일 낮에 법원에 가야 하고, 짧은 기간 안에 잔금을 마련해야 합니다. 조건을 맞출 수 있는 사람이 적으니 경쟁도 그만큼 덜합니다. 평균 응찰자가 6.5명이라는 숫자가 이걸 보여줍니다.
거꾸로 말하면 이 세 가지가 사라지는 물건은 싸지 않습니다. 권리관계가 깨끗하고 점유자도 없고 입지까지 좋은 아파트라면, 사람이 몰려서 낙찰가율이 100%를 넘어가요. 동탄의 109.2%가 그런 경우입니다. 경매에서 저렴하게 사는 구간은 대체로 남들이 꺼리는 이유가 있는 물건 쪽에 있습니다.
그래서 경매를 공부한다는 건 결국 "그 꺼리는 이유가 감당할 수 있는 것인지" 판단하는 법을 배우는 일입니다. 그게 다음 편부터 나올 절차와 권리분석 이야기예요.
✅ 시작하기 전에 확인할 세 가지
첫 편이니 실제로 무엇부터 보면 되는지 정리하겠습니다.
- ① 부동산 경매 물건이 어느 법원 관할인지 확인하세요
저감률이 20%인지 30%인지에 따라 유찰 한 번의 무게가 달라집니다. 대법원 법원경매정보 사이트에서 사건번호를 조회하면 관할 법원이 나옵니다.
- ② 감정가가 언제 매겨진 값인지 보세요
감정평가서에는 평가 기준일이 적혀 있습니다. 그 시점과 지금 사이에 그 동네 시세가 어떻게 움직였는지를 보지 않으면, 낙찰가율은 아무것도 알려주지 않습니다. 국토교통부 실거래가로 같은 단지 같은 평형의 최근 거래를 확인하는 게 가장 확실합니다.
- ③ 점유자가 있는지, 인도명령이 가능한 상황인지 확인하세요
대항력 있는 임차인이 있으면 인도명령을 쓸 수 없습니다. 공매라면 애초에 인도명령 자체가 없습니다. 이 판단이 권리분석의 출발점인데, 자세한 내용은 다음 편들에서 하나씩 다루겠습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 경매 공매 차이 중 가장 먼저 알아야 할 것은 무엇인가요?
낙찰 이후에 점유자를 내보내는 방법입니다. 경매에는 인도명령이 있어 법원의 결정만으로 처리할 수 있지만, 공매에는 그 제도가 없어 명도소송을 거쳐야 합니다. 근거법이나 입찰 방식보다 이 차이가 실제로 치르는 시간과 비용을 가장 크게 좌우합니다.
Q. 경매와 공매 중 초보자에게 유리한 쪽은 어디인가요?
접근성만 보면 온라인으로 입찰하는 공매가 편합니다. 다만 공매에는 인도명령 제도가 없어 점유자가 버티면 명도소송을 해야 합니다. 경매는 법원에 직접 가야 하는 부담이 있지만 대금 납부 후 6개월 이내라면 인도명령을 신청할 수 있습니다. 낙찰 이후의 부담까지 계산하면 단순히 어느 쪽이 쉽다고 말하기 어렵습니다.
Q. 낙찰가율이 100%를 넘으면 손해인가요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 낙찰가율은 시세가 아니라 감정가를 기준으로 계산합니다. 감정평가는 매각기일보다 반년 이상 앞서 이뤄지기 때문에, 그사이 시세가 올랐다면 감정가의 107%에 낙찰받아도 현재 시세보다 저렴할 수 있습니다.
Q. 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지나요?
법원경매는 법원에 따라 20% 또는 30%씩 낮아집니다. 20% 저감 법원은 세 번 유찰되면 감정가의 51.2%, 30% 저감 법원은 34.3%가 최저매각가격이 됩니다. 공매는 유찰마다 10%씩 낮아지고, 최초 예정가의 50%에도 팔리지 않으면 재공매로 넘어가 저감 폭이 5%로 줄어듭니다.
Q. 낙찰받으면 살던 사람은 바로 나가나요?
자동으로 나가지는 않습니다. 경매의 경우 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가진 경우에는 인도명령을 쓸 수 없습니다. 공매는 인도명령 제도가 없어 명도소송으로 해결해야 합니다.
Q. 낙찰 후 잔금은 언제까지 내야 하나요?
공매는 낙찰가가 3,000만 원 이상이면 매각결정일로부터 30일 이내, 3,000만 원 미만이면 7일 이내입니다. 어느 쪽이든 기간이 짧아 입찰 전에 자금 계획을 세워두지 않으면 보증금을 잃을 수 있습니다.
📌 정리하면
경매 공매 차이를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 경매는 빚 때문에 법원이 파는 것, 공매는 세금 때문에 캠코가 파는 것입니다. 근거법이 민사집행법과 국세징수법으로 갈리고, 거기서 입찰 방식·저감률·명도 방법이 전부 달라집니다.
실무에서 가장 크게 체감되는 건 인도명령의 유무예요. 경매에는 있고 공매에는 없습니다. 낙찰 이후에 치를 시간과 비용이 여기서 갈립니다.
그리고 낙찰가율 107.8%라는 숫자는 "경매가 비싸졌다"는 뜻이 아닙니다. 감정가라는 과거 시점의 기준선과 지금 입찰자의 판단 사이 거리일 뿐이에요. 정책이 전국 단위로 발표돼도 실제 데이터는 지역별로 흩어진다는 걸 8·13 공급대책을 검증했을 때도 확인했는데, 경매 지표 역시 전국 평균 하나로는 읽히지 않습니다.
부동산 경매에서 싸게 사는 구간은 대체로 남들이 꺼리는 이유가 있는 물건 쪽에 있습니다. 그 이유가 감당 가능한 것인지 가려내는 게 결국 공부의 전부예요. 다음 편에서는 경매가 시작돼서 끝나기까지의 절차를 순서대로 짚어보겠습니다.
이 글은 경매 제도에 대한 일반적인 정보이며 특정 물건에 대한 법률·투자 조언이 아닙니다. 실제 입찰 전에는 해당 물건의 서류를 직접 확인하고, 필요하면 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
자료 출처 및 기준
- 근거법·절차: 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」 부동산 경매 편, 민사집행법·국세징수법
- 법령 내용은 2026년 8월 기준입니다. 이후 개정될 수 있습니다
- 유찰 저감률: 전국 58개 법원 중 20% 저감 28곳·30% 저감 30곳 기준
- 공매 절차·대금납부 기한: 한국자산관리공사 온비드 공고 기준
- 시장 지표: 2026년 1분기 신규 경매 신청 3만 541건, 전국 낙찰률 34.3%, 낙찰가율 2026년 1월 107.8%·5월 100.8%, 평균 응찰자 6.5명(8월 3주)
- 본문의 감정가 5억 원 예시는 저감률 계산을 보여주기 위한 가정치이며 실제 물건이 아닙니다
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