요즘 뉴스를 보면 대출 규제 이야기가 끊이지 않습니다. DSR이 어떻고 주택담보대출이 어떻고, 규제가 촘촘해진다는 말이 계속 나와요.
그런데 저는 좀 다른 게 궁금했습니다. 대출을 조이면 은행 돈은 막힙니다. 하지만 전세보증금은 은행 돈이 아니잖아요. 세입자 돈이죠. 그렇다면 매매가와 전세가의 거리, 그러니까 '갭'은 지금 어떻게 움직이고 있을까요?
그래서 국토교통부 실거래가 데이터를 직접 열어봤습니다. 전국 아파트 매매·전세 실거래 281만 건을 놓고, 최근 12개월과 그 직전 12개월의 전세가율을 동네별로 다시 계산했어요. 결과는 예상과 좀 달랐습니다. 전국이 한 방향으로 움직이는 게 아니라, 정확히 두 쪽으로 갈라져 있었거든요.
📌 핵심만 먼저 보면
- 전세가율이 가장 많이 뛴 곳은 평택 동삭동(+9.5%p), 1년 만에 58.5%에서 68.0%가 됐습니다
- 가장 극단적인 곳은 군산 나운동입니다. 전세가율 95.6%, 매매가와 전세가의 차이가 300만 원이었어요
- 반대로 분당은 8개 동이 하나도 빠짐없이 떨어졌습니다. 중앙값 -6.9%p
- 시도로 넓혀 보면 대구가 +3.3%p로 1위, 서울만 -2.5%p로 유독 반대 방향이었습니다
- 전세가율 급등은 투자자에겐 기회로, 세입자에겐 깡통전세 위험으로 읽힙니다
📑 목차
📐 먼저, 전세가율을 제대로 계산하는 법
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 3억짜리 아파트에 전세가 2억이면 전세가율은 66.7%예요. 이 숫자가 높다는 건 매매가와 전세가의 거리가 가깝다는 뜻이고, 그 거리를 우리는 흔히 갭이라고 부릅니다.
그런데 이 숫자, 생각보다 잘못 계산되는 경우가 많습니다. 흔한 방식은 동네 전체의 전세 평균가를 매매 평균가로 나누는 거예요. 간단하지만 함정이 있습니다. 같은 동네라도 매매는 큰 평수 위주로 거래되고 전세는 작은 평수 위주로 거래되면, 애초에 다른 물건끼리 나누는 셈이 되거든요.
그래서 이번 계산은 다르게 했습니다. 같은 단지, 같은 전용면적끼리만 짝을 지어 비교했어요. 예를 들어 A아파트 84㎡의 매매 중앙값과 A아파트 84㎡의 전세 중앙값을 맞대는 식입니다. 이렇게 짝지어진 조합이 동네마다 30쌍 이상 확보된 곳만 분석 대상에 넣었습니다.
이 차이는 생각보다 큽니다. 지난번 김포 전세가율을 다뤘을 때도 두 방식의 결과가 최대 5.9%p까지 벌어졌어요. 풍무동은 단순 계산으로 67.1%였는데 제대로 짝지어 보니 73.1%였습니다. 6%p면 억 단위 아파트에서 수천만 원 차이입니다.
기준 기간은 이렇습니다. 최근 12개월은 2025년 8월부터 2026년 7월까지, 직전 12개월은 2024년 8월부터 2025년 7월까지예요. 이 둘을 비교해서 변화폭을 냈습니다.
📈 전세가율 급등 10곳, 이렇게 나왔습니다
전국 421개 동네를 전부 계산해 순위를 매겼습니다. 결과부터 보시죠.
1위는 평택 동삭동입니다. 58.5%에서 68.0%로 9.5%p 올랐어요. 매매 중앙값이 3억 9,000만 원인데 갭은 1억 3,000만 원까지 좁혀졌습니다. 2위 평택 서정동은 70.6%에서 79.3%로 올라 갭이 4,450만 원밖에 안 됩니다.
눈에 띄는 건 지역 분포예요. 상위 10곳 중 서울은 한 곳도 없습니다. 경기 외곽(평택 2곳, 양주 1곳)과 지방 광역시(부산 2곳, 대구 3곳), 그리고 지방 중소도시(군산 1곳)로 채워졌어요. 인천 검단구 원당동만이 수도권 신도시 성격을 띱니다.
전국 전체로 보면 249곳이 오르고 170곳이 내렸습니다. 중앙값은 +0.8%p로 거의 제자리예요. 그러니까 이 10곳은 평균적인 흐름에서 크게 벗어난 예외 지점입니다. 전세가율 급등이라는 표현이 과장이 아닌 이유죠.
여기서 한 가지는 분명히 짚고 가야 합니다. 전세가율이 올랐다는 건 매매가와 전세가의 거리가 좁아졌다는 사실만 말해줍니다. 전세가가 올라서인지, 매매가가 내려서인지, 아니면 둘 다인지는 이 데이터만으로 단정할 수 없어요. 개별 동네마다 사정이 다르고, 그건 별도로 확인해야 할 부분입니다.
🗺️ 시도별로 보면 서울만 혼자 반대로 갑니다
동네 단위로는 흐름이 잘 안 보일 수 있어 시도별로 묶어봤습니다. 각 시도에 속한 동네들의 변화폭 중앙값을 낸 결과입니다.
시도별 전세가율 변화 중앙값과 상승한 동네 비율
| 시도 | 동네 수 | 중앙 변화 | 상승한 동네 |
|---|---|---|---|
| 대구 | 22곳 | +3.3%p | 20곳 |
| 경남 | 13곳 | +3.0%p | 10곳 |
| 세종 | 5곳 | +2.6%p | 4곳 |
| 부산 | 41곳 | +2.2%p | 32곳 |
| 경북 | 6곳 | +1.9%p | 6곳 |
| 인천 | 32곳 | +1.2%p | 24곳 |
| 경기 | 130곳 | +1.1%p | 88곳 |
| 충남 | 8곳 | +1.1%p | 7곳 |
| 전북 | 10곳 | +1.1%p | 7곳 |
| 전남광주 | 13곳 | +0.8%p | 9곳 |
| 대전 | 9곳 | +0.7%p | 6곳 |
| 강원 | 12곳 | +0.6%p | 7곳 |
| 충북 | 7곳 | +0.5%p | 4곳 |
| 울산 | 9곳 | -1.1%p | 2곳 |
| 서울 | 102곳 | -2.5%p | 21곳 |
대구가 +3.3%p로 1위입니다. 22개 동네 중 20곳이 올랐어요. 경남(+3.0%p), 세종(+2.6%p), 부산(+2.2%p)이 뒤를 잇습니다. 앞서 상위 10곳에 대구 3곳, 부산 2곳이 들어간 게 우연이 아니었던 거죠.
그런데 맨 아래를 보세요. 서울이 -2.5%p로 꼴찌입니다. 게다가 102개 동네 중 오른 곳은 21곳뿐이에요. 다섯 중 넷이 내려갔다는 뜻입니다. 울산도 -1.1%p로 내려갔지만 동네 수가 9곳이라 표본이 작습니다.
정리하면 서울만 혼자 뚜렷하게 반대 방향으로 가고 있습니다. 나머지 13개 시도는 정도의 차이일 뿐 전부 플러스예요. 이게 이번 데이터에서 가장 선명하게 보이는 구도입니다.
🚨 군산 나운동, 갭이 300만 원입니다
10위에 오른 군산 나운동은 따로 떼어놓고 볼 필요가 있습니다. 순위는 10위지만 절대 수치가 압도적이거든요.
전세가율 95.6%. 매매 중앙값이 8,300만 원인데 전세 중앙값이 8,000만 원입니다. 차이가 300만 원이에요. 웬만한 중고차 값도 안 되는 돈으로 아파트 한 채의 소유권이 넘어가는 구조입니다.
더 눈여겨볼 건 이게 한두 건의 예외가 아니라는 점입니다. 나운동에서 짝지어진 49개 조합 중 45개, 그러니까 91.8%가 전세가율 80%를 넘었습니다. 동네 전체가 그렇다는 뜻이에요.
심지어 전세가가 매매가보다 비싼 조합이 12개 있었습니다. 실제 숫자를 보시면 이해가 빠를 겁니다.
군산 나운동에서 전세가가 매매가를 넘어선 단지들, 최근 12개월 중앙값
| 단지 | 매매가 | 전세가 | 전세가율 |
|---|---|---|---|
| 아리랑 58㎡ | 2,700만 원 | 3,800만 원 | 140.7% |
| 한신맨션 76㎡ | 3,000만 원 | 4,000만 원 | 133.3% |
| 주공5차 38㎡ | 4,750만 원 | 5,150만 원 | 108.4% |
| 현대1차 72㎡ | 6,000만 원 | 6,500만 원 | 108.3% |
| 영창 60㎡ | 8,300만 원 | 8,900만 원 | 107.2% |
| 나운세경 54㎡ | 5,600만 원 | 6,000만 원 | 107.1% |
| 삼성 74㎡ | 1억 1,100만 원 | 1억 1,875만 원 | 107.0% |
| 서호 68㎡ | 8,300만 원 | 8,500만 원 | 102.4% |
아리랑아파트 58㎡는 매매 2,700만 원, 전세 3,800만 원입니다. 집값보다 보증금이 1,100만 원 더 비싼 셈이에요. 이런 구조에서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 집을 통째로 팔아도 세입자 돈이 모자랍니다. 우리가 깡통전세라고 부르는 상황이 바로 이겁니다.
다만 오해는 없으셔야 합니다. 나운동은 매매 중앙값이 8,300만 원인 저가 구축 아파트 밀집 지역이에요. 여기서 나온 '갭 300만 원'을 서울이나 수도권 아파트에 그대로 대입하면 안 됩니다. 절대 금액이 작은 시장에서는 몇백만 원 차이도 비율로는 크게 잡히거든요. 숫자는 사실이지만, 맥락 없이 옮기면 왜곡이 됩니다.
📉 그런데 분당은 정확히 반대로 갔습니다
앞에서 서울이 혼자 반대로 간다고 했는데, 서울 바깥에서도 같은 성격을 보이는 곳이 있습니다. 아주 선명한 곳이 나왔어요.
분당입니다. 8개 동이 하나도 빠짐없이 떨어졌습니다.
가장 많이 내린 구미동은 50.1%에서 41.2%로 8.9%p 떨어졌습니다. 분당 8개 동의 중앙값은 -6.9%p예요. 상위 10곳이 7~9%p 오르는 동안 분당은 거의 같은 폭으로 내려간 겁니다.
이게 무슨 뜻이냐면, 갭이 벌어졌다는 겁니다. 수내동은 전세가율이 39.5%까지 내려가면서 매매가와 전세가의 차이가 12억 4,250만 원이 됐어요. 백현동은 14억 원입니다. 전세를 끼고 사려 해도 현금 십수억이 있어야 한다는 얘기죠.
분당만 그런 것도 아닙니다. 송파구는 10개 동이 전부 하락했고(중앙값 -5.0%p), 서초구도 4개 동 전부 하락했습니다(-3.1%p). 다만 강남구는 8곳 중 5곳만 내렸어요. 도곡동·개포동·역삼동은 오히려 올랐습니다. 그래서 "서울과 수도권 핵심지는 전부 이렇다"고 뭉뚱그리면 틀립니다. 분당만큼 예외 없이 한 방향으로 간 곳은 드물어요.
바꿔 말하면 이런 지역에서는 깡통전세 걱정이 상대적으로 적습니다. 매매가와 전세가 사이에 십억 단위의 완충 구간이 있으니까요. 대신 그만큼 현금 없이는 진입 자체가 불가능한 시장이 됐다는 뜻이기도 합니다. 위험이 사라진 게 아니라 위험의 종류가 바뀐 거예요.
🔍 대구 수성구, 상위 10곳에 세 번 등장한 이유
또 하나 눈에 띄는 게 있습니다. 상위 10곳 중 대구 수성구가 세 곳(만촌동·시지동·지산동)을 차지했어요. 한 자치구에서 세 개 동이 동시에 올라온 건 이번 순위에서 유일합니다.
같은 구인데 성격은 조금씩 다릅니다. 지산동은 전세가율이 76.1%까지 올라 80% 초과 조합이 38.5%나 됩니다. 반면 만촌동은 62.5%로 상대적으로 낮고, 80% 초과는 5.3%뿐이에요. 매매 중앙값도 만촌동이 5억 8,000만 원, 지산동이 2억 3,000만 원으로 두 배 넘게 차이 납니다.
즉 같은 방향으로 움직였지만 출발점과 위험도가 다릅니다. 한 동네에서 벌어진 일이 아니라 구 단위로 비슷한 힘이 작용했다고 볼 여지가 있는데, 그 원인이 무엇인지는 이 데이터만으로 답할 수 없어요. 공급 물량인지, 인구 이동인지, 다른 요인인지는 추가 확인이 필요한 부분입니다.
여기서 하나 기억해 두면 좋은 게 있습니다. 전세가율 급등을 볼 때는 순위표의 등수만 볼 게 아니라 최근 수치가 어디까지 올라와 있는지를 같이 봐야 해요. 지산동처럼 이미 76%대에 도달한 곳과 만촌동처럼 62%대인 곳은, 똑같이 8%p 가까이 올랐어도 세입자가 감당할 위험의 크기가 다릅니다.
이런 지역 단위 흐름은 지난 8·13 공급대책을 검증했을 때도 비슷하게 나타났습니다. 정책은 전국 단위로 발표되지만, 실제 데이터는 늘 지역별로 흩어지더라고요.
⚠️ 전세가율이 높으면 좋은 걸까요? 흔한 오해 하나
여기서 많은 분들이 오해하는 지점을 짚고 싶습니다.
전세가율이 높으면 적은 돈으로 집을 살 수 있으니 투자 관점에서 유리하다고들 합니다. 실제로 갭투자라는 말 자체가 여기서 나왔죠. 틀린 말은 아닙니다. 진입에 필요한 현금이 줄어드는 건 사실이니까요.
하지만 같은 숫자를 세입자 입장에서 보면 정반대입니다. 전세가율 95%짜리 집에 전세로 들어간다는 건, 집값이 5%만 빠져도 보증금을 온전히 돌려받기 어려워진다는 뜻이에요. 앞서 본 나운동처럼 100%를 넘어가면 이미 그 상태입니다. 깡통전세 위험은 이렇게 만들어집니다.
그리고 하나 더. 전세가율이 높다는 게 그 동네 집값이 오를 거라는 신호는 아닙니다. 오히려 매매 수요가 약해서 매매가가 눌린 결과일 수도 있어요. 실제로 상위 10곳에는 매매 중앙값이 1억 원 안팎인 지역과 6억 원대 지역이 섞여 있습니다. 같은 전세가율이라도 성격이 완전히 다른 겁니다.
숫자 하나를 놓고 좋다/나쁘다를 단정하는 순간 틀립니다. 전세가율은 방향을 알려주는 지표지 결론이 아니에요.
✅ 내 동네를 볼 때 확인할 세 가지
이 데이터를 각자의 동네에 대입해 보실 수 있게 체크포인트를 정리했습니다.
- ① 같은 단지·같은 평형끼리 비교했는가
네이버 부동산이나 호갱노노에서 우리 단지 84㎡의 매매 호가와 전세 호가를 나란히 놓고 보세요. 동네 평균끼리 나누면 앞서 말한 함정에 빠집니다.
- ② 80%를 넘는지 확인하세요
전세가율 80%는 통상 보증금 위험 구간으로 봅니다. 나운동은 조합의 91.8%가 이 선을 넘었고, 평택 서정동도 48.6%가 넘었어요. 전세로 들어갈 집이라면 이 선을 꼭 확인해야 합니다.
- ③ 1년 전과 비교하세요
지금 수치보다 변화 방향이 중요합니다. 전세가율이 빠르게 오르는 중이라면 계약 시점과 만기 시점의 상황이 달라질 수 있어요. 이번 분석의 핵심도 절대값이 아니라 변화폭이었습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 전세가율이 정확히 무엇인가요?
매매가 대비 전세가의 비율입니다. 3억 원짜리 아파트에 전세 보증금이 2억 원이면 전세가율은 66.7%가 됩니다. 이 수치가 높을수록 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭이 작다는 뜻입니다.
Q. 전세가율 몇 퍼센트부터 위험한가요?
통상 80%를 위험 구간의 기준선으로 봅니다. 집값이 20%만 떨어져도 보증금을 온전히 돌려받기 어려워지기 때문입니다. 100%를 넘으면 전세 보증금이 집값보다 비싼 상태가 됩니다.
Q. 보증금을 떼일 위험을 어떻게 확인하나요?
계약하려는 집과 같은 단지, 같은 전용면적의 최근 매매 실거래가와 전세 실거래가를 나란히 놓고 비교하세요. 동네 전체 평균끼리 나누면 면적 구성 차이 때문에 실제와 최대 6%p까지 어긋날 수 있습니다.
Q. 전세가율이 높은 동네는 집값이 오를 곳인가요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 전세 수요가 강해서 오른 경우도 있지만, 매매 수요가 약해 매매가가 눌린 결과일 수도 있습니다. 전세가율만으로는 두 경우를 구분할 수 없으므로 다른 지표를 함께 봐야 합니다.
Q. 이 데이터는 어디서 가져온 것인가요?
국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매·전세 신고 자료 281만 건입니다. 계약 해제 신고 건은 제외했고, 같은 단지·같은 전용면적끼리 짝지어 계산했습니다.
📌 정리하면
전국 아파트 실거래 281만 건을 단지·평형까지 맞춰 다시 계산한 결과, 시장은 한 방향이 아니었습니다.
한쪽에서는 갭이 좁아지고 있습니다. 평택 동삭동이 9.5%p, 서정동이 8.7%p 올랐고, 군산 나운동은 전세가율 95.6%에 갭 300만 원까지 갔어요. 시도로 보면 대구가 +3.3%p로 가장 높았습니다.
다른 한쪽에서는 갭이 벌어지고 있습니다. 분당 8개 동이 예외 없이 내려갔고, 송파와 서초도 전 지역이 같은 방향이었어요. 서울 전체로도 -2.5%p, 102개 동네 중 21곳만 올랐습니다. 백현동의 갭은 14억 원입니다.
대출 규제는 은행에서 빌리는 돈을 조입니다. 그런데 갭의 크기를 결정하는 건 매매가와 전세가의 관계예요. 이 두 가지가 늘 같이 움직이지는 않는다는 걸, 이번 전세가율 급등 데이터가 보여줍니다.
마지막으로 한 번 더 강조하고 싶은 건 깡통전세입니다. 투자자에게 좁아진 갭은 기회로 보일 수 있지만, 그 집에 들어가는 세입자에게는 그대로 위험이 됩니다. 같은 숫자가 누구에게는 기회고 누구에게는 위험인 거죠. 어느 쪽에 서 있든, 계약서에 도장을 찍기 전에 그 동네의 전세가율부터 확인해 보시길 권합니다.
데이터 출처 및 기준
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (아파트 매매·전세 실거래)
- 분석 대상: 전국 아파트 실거래 281만 건
- 비교 기간: 직전 12개월(2024년 8월~2025년 7월) vs 최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월)
- 계산 방식: 같은 단지·같은 전용면적끼리 매매·전세 중앙값을 짝지어 산출, 동네별 30쌍 이상 확보된 421개 동네만 대상
- 시도별 집계는 해당 시도에 속한 동네들의 변화폭 중앙값이며, 동네 5곳 미만인 시도(제주 등)는 제외
- 계약 해제 신고 건은 제외
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