집을 한 채만 가지고 있어도 세금 걱정을 해야 하는 시대라는 말이 자주 들립니다. 8월 3일 세제개편안이 나온 뒤로는 더 그렇죠.
그런데 저는 이 이야기를 볼 때마다 한 가지가 늘 걸렸습니다. 지금 기준으로 세금을 안 내는 집이, 몇 년 뒤에도 계속 안 낼까요?
기준선은 그대로인데 집값이 오르면, 어느 순간 선을 넘어버립니다. 세율이 바뀌지 않아도 보유세 부담은 조용히 늘어나는 구조예요.
그래서 직접 세어봤습니다. 국토교통부가 공개한 공동주택 공시가격 1,558만 호 전수를 놓고, 이 가격이 해마다 오른다고 가정했을 때 2030년에 몇 채가 기준선을 넘는지 계산했어요. 표본이 아니라 아파트·연립·다세대 한 채 한 채를 전부 센 숫자입니다.
결과는 지역별로 완전히 갈렸습니다. 서울은 여덟 채 중 한 채에서 네 채 중 한 채로 늘어나는데, 강북구는 5년 뒤에도 0.07%였습니다.
📌 핵심만 먼저 보면
- 공시가격이 해마다 15% 오른다고 보면, 14억 초과 공동주택은 242,195호에서 933,340호가 됩니다
- 전국 비율로는 1.55% → 5.99%입니다. 100채 중 6채꼴이에요
- 서울은 8.11% → 24.63%로 늘어납니다. 서울 공동주택 네 채 중 한 채입니다
- 한 채도 없던 8개 시도가 1곳으로 줄어듭니다. 5년 뒤에도 0호인 곳은 경상북도뿐이었어요
- 증가 폭이 가장 큰 건 서울이 아니라 경기도(14.7배)입니다. 인천은 28배, 세종은 69.7배였습니다
- 같은 서울인데 성동구는 7%에서 58%로 가고, 강북구는 0.07%에 머뭅니다
📑 목차
📐 세율이 그대로여도 보유세는 늘어납니다
먼저 왜 이런 계산이 필요한지부터 짚고 가겠습니다.
주택 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세 둘로 나뉩니다. 재산세는 집이 있으면 누구나 내고, 종부세는 공시가가 일정 기준을 넘는 집에만 붙어요. 그래서 보유세 부담이 계단처럼 뛰는 지점은 종부세 기준선입니다.
문제는 이 기준선이 금액으로 고정돼 있다는 점입니다. 공시가가 오르면 기준선은 가만히 있는데 집만 위로 올라가죠. 세법을 한 글자도 고치지 않아도 대상이 늘어납니다.
여기에 하나 더 있습니다. 재산세도 종부세도 누진 구조라서, 공시가가 오르면 적용되는 세율 구간 자체가 올라갑니다. 집값이 10% 오를 때 세금은 10%보다 더 오를 수 있다는 뜻이에요.
이 글이 세는 것, 세지 않는 것
솔직하게 범위를 먼저 밝히겠습니다. 이 글은 "세금이 얼마"가 아니라 "몇 채가 기준선을 넘느냐"를 셉니다.
세액을 원 단위로 못 내는 이유가 분명히 있습니다.
- 종부세는 사람 단위로 합산합니다. 집이 아니라 소유자를 기준으로 계산해요
- 1세대 1주택인지는 세대 구성을 알아야 판정됩니다
- 연령·보유 기간에 따른 세액공제가 최대 80%까지 붙습니다
- 부부 공동명의를 선택했는지에 따라 결과가 또 달라집니다
공시가격 자료에는 소유자 정보가 없습니다. 그래서 어떤 데이터로도 "이 동네 사람이 얼마를 낸다"는 계산은 나오지 않아요. 대신 "이 동네 집 몇 채가 기준선 위에 있느냐"는 호별 전수라서 정확하게 셀 수 있습니다.
이 한계는 종부세 개편을 다뤘던 지난 글에서도 똑같이 밝혔던 부분입니다. 못 하는 계산을 억지로 하는 것보다, 할 수 있는 계산을 끝까지 하는 편이 낫다고 봅니다.
📊 세 가지 속도로 나눠서 세어봤습니다
공시가가 앞으로 얼마나 오를지는 아무도 모릅니다. 그래서 한 가지 숫자를 찍지 않고 세 가지 시나리오로 나눴습니다.
- 연 5% — 완만하게 오르는 경우
- 연 10% — 중간
- 연 15% — 최근 서울에서 실제로 나타난 정도의 상승이 이어지는 경우
기준은 2025년 1월 1일 공시가격이고, 여기서 5년을 굴려 2030년을 봅니다. 연 15%면 5년 누적 2.011배, 연 10%면 1.611배, 연 5%면 1.276배가 됩니다.
기준선은 개편안 그대로 씁니다. 그 집에 살면 14억, 안 살면 9억입니다.
공시가격 상승 시나리오별 2030년 기준선 초과 공동주택 호수 (2025년 1월 1일 공시가격 기준 추정)
| 시나리오 | 14억 초과 | 비율 | 9억 초과 | 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2025년 현재 | 242,195호 | 1.55% | 558,828호 | 3.59% |
| 2030년 · 연 5% | 373,682호 | 2.40% | 910,096호 | 5.84% |
| 2030년 · 연 10% | 601,157호 | 3.86% | 1,384,949호 | 8.89% |
| 2030년 · 연 15% | 933,340호 | 5.99% | 2,075,858호 | 13.32% |
가장 눈에 띄는 건 아래쪽 줄입니다. 연 15%가 이어지면 9억을 넘는 집이 207만 호가 됩니다. 전체 공동주택의 13.32%, 여덟 채 중 한 채꼴이에요.
9억은 집이 있는데 거기 살지 않는 경우에 적용되는 기준입니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 경우가 여기 들어가죠.
완만한 연 5%여도 14억 초과는 24만 호에서 37만 호로 늘어납니다. 상승률을 아무리 낮게 잡아도 대상이 줄어드는 시나리오는 나오지 않습니다. 기준선이 금액으로 고정돼 있으니 당연한 결과예요.
아래 숫자부터는 가장 가파른 연 15% 시나리오를 기준으로 이야기하겠습니다. 그래야 지역 간 차이가 가장 선명하게 드러나거든요.
늘어나는 속도가 해마다 빨라집니다
연 15%로 놓고 해마다 끊어보면, 선이 직선이 아니라 위로 휘는 곡선입니다.
서울은 첫해에 1.9%p 늘어나는데, 마지막 해에는 4.8%p가 늘어납니다. 같은 상승률인데 뒤로 갈수록 더 많이 넘어오는 거죠.
이유는 단순합니다. 기준선 바로 아래에 집이 몰려 있으면, 그 덩어리가 선을 통과하는 해에 숫자가 확 뜁니다. 가격 분포가 어디에 두꺼운지가 곧 세금 대상이 늘어나는 속도입니다.
📦 그래서 지금 집들은 어디에 몰려 있나
방금 말한 "분포"를 직접 보겠습니다. 이게 이 글에서 제일 중요한 그림일지도 모르겠어요.
먼저 큰 그림부터. 전국 공동주택 1,558만 호 중 공시가 3억 이하가 74.0%입니다. 3억~6억이 18.2%고요. 둘을 합치면 92.2%예요. 대부분의 집은 기준선 근처에도 없습니다.
그래서 아래 그림은 나머지 6억 이상 구간만 확대한 겁니다.
파란 두 칸이 지금 14억을 넘는 집입니다. 합쳐서 24만 호죠.
그 왼쪽을 보세요. 6억~14억 구간에 98만 호가 있습니다. 공시가가 두 배가 되면 이 덩어리가 통째로 오른쪽으로 밀려갑니다. 7억짜리 집이 14억이 되는 게 정확히 두 배니까요.
앞에서 "기준선 바로 아래에 두껍게 깔려 있다"고 한 게 이 그림입니다. 지금 6억~9억에 있는 66만 호가 가장 큰 덩어리인데, 이 구간이 딱 2030년에 선을 넘는 자리예요.
🗺️ 0호였던 8개 시도가 1곳으로 줄어듭니다
지난 글에서 가장 많이 놀랐던 대목이 이거였습니다. 14억을 넘는 집이 한 채도 없는 시도가 8곳이었다는 것. 강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남·울산이었죠.
5년 뒤에는 이 목록이 거의 사라집니다.
5년 뒤에도 0호인 시도는 경상북도 한 곳뿐이었습니다. 전라남도는 13호, 강원도는 32호로 거의 0에 가깝지만 그래도 생깁니다.
여기서 재미있는 게 있어요. 비율만 보면 서울이 압도적인데, 늘어나는 배수로 보면 순서가 완전히 뒤집힙니다.
- 서울: 223,495호 → 678,495호 (3.0배)
- 경기도: 14,007호 → 206,422호 (14.7배)
- 인천: 244호 → 6,823호 (28.0배)
- 세종: 17호 → 1,185호 (69.7배)
서울은 이미 오를 만한 집이 많이 올라와 있어서 증가 폭이 상대적으로 완만합니다. 반대로 기준선 바로 아래에 집이 두껍게 깔려 있는 지역일수록 한 번에 쏟아져 들어옵니다.
경기도가 딱 그런 경우예요. 지금은 0.32%뿐이지만, 공시가가 두 배가 되면 20만 호가 한꺼번에 선을 넘습니다. 보유세를 처음 걱정하게 되는 사람이 가장 많이 생기는 곳은 서울이 아니라 경기도라는 뜻입니다.
🏙️ 같은 서울인데 성동구는 58%, 강북구는 0.07%
서울 안으로 들어가면 격차가 더 벌어집니다. 자치구 25곳을 전부 세어봤어요.
서울 자치구별 공시가격 14억 초과 공동주택 비율, 2025년 실제와 2030년 추정 (연 15% 가정)
| 자치구 | 2025년 | 2030년 |
|---|---|---|
| 서초구 | 41.95 | 65.47 |
| 강남구 | 42.72 | 63.17 |
| 성동구 | 7.08 | 58.28 |
| 용산구 | 23.70 | 54.54 |
| 송파구 | 22.39 | 46.59 |
| 마포구 | 3.25 | 34.38 |
| 영등포구 | 8.39 | 32.58 |
| 양천구 | 7.41 | 31.87 |
| 강동구 | 0.40 | 31.07 |
| 동작구 | 1.28 | 30.88 |
| 중구 | 1.35 | 30.75 |
| 광진구 | 3.90 | 29.01 |
| 종로구 | 4.42 | 20.33 |
| 서대문구 | 0.00 | 16.73 |
| 동대문구 | 0.01 | 13.84 |
| 강서구 | 0.00 | 10.37 |
| 성북구 | 0.05 | 8.38 |
| 은평구 | 0.00 | 5.88 |
| 구로구 | 0.00 | 4.32 |
| 노원구 | 0.00 | 3.05 |
| 금천구 | 0.00 | 2.52 |
| 중랑구 | 0.00 | 1.92 |
| 관악구 | 0.00 | 1.60 |
| 도봉구 | 0.00 | 0.62 |
| 강북구 | 0.00 | 0.07 |
강남구와 서초구는 이미 40%대라 5년 뒤 60%대로 갑니다. 절반이 넘긴 하지만 1.5배 정도 늘어나는 데 그쳐요. 올라갈 자리가 얼마 안 남아 있으니까요.
진짜 변화는 그 아래에서 일어납니다.
- 성동구 7.08% → 58.28% (8.2배)
- 강동구 0.40% → 31.07% (77배)
- 동작구 1.28% → 30.88% (24배)
- 서대문구 0% → 16.73%
성동구는 지금 열네 채 중 한 채인데, 5년 뒤에는 절반이 넘습니다. 강남·서초보다 훨씬 극적인 변화죠.
반대쪽 끝도 봐야 공평합니다. 강북구는 5년 뒤에도 0.07%입니다. 도봉구 0.62%, 관악구 1.60%, 중랑구 1.92%도 마찬가지예요. 공시가가 두 배가 돼도 기준선 근처에 못 갑니다.
서울 안에서도 보유세라는 단어가 아예 남의 이야기인 동네와, 5년 안에 절반이 대상이 되는 동네가 같이 있는 겁니다. "서울 집값" 하나로 묶어서 말할 수 없는 이유가 여기 있어요.
🚧 경기도에서 가장 크게 흔들리는 곳
배수로 보면 경기도가 가장 크게 움직인다고 했으니, 어디가 그런지도 봐야겠죠.
과천시가 79.31%로 서울 강남구보다 높습니다. 다섯 채 중 네 채예요. 지금도 16.77%로 경기도에서 가장 높긴 하지만, 5년 뒤에는 서울 어느 자치구보다 앞섭니다.
분당은 6.69%에서 59.08%로 뜁니다. 8.8배예요. 성동구와 비슷한 궤적입니다.
눈여겨볼 건 그 아래입니다. 하남시는 0.06%에서 22.59%로, 지금은 사실상 없는 것과 마찬가지인데 5년 뒤엔 다섯 채 중 한 채가 됩니다. 성남 수정구도 0.20%에서 27.06%로 갑니다.
이런 곳들이 앞에서 말한 "기준선 바로 아래에 두껍게 깔려 있는 지역"입니다. 지금 지도에서는 안 보이는데, 한 칸만 올라가면 통째로 넘어옵니다.
🔎 지금 0호인데 5년 뒤 1,000호가 넘는 동네
마지막으로 가장 극적인 목록을 보겠습니다. 2025년 기준으로 14억 넘는 집이 한 채도 없는데, 2030년에는 1,000호 넘게 생기는 지역입니다.
2025년 0호 → 2030년 1,000호 이상이 되는 시군구 (연 15% 가정)
| 지역 | 전체 호수 | 2030년 초과 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 서울 강서구 | 191,822호 | 19,899호 | 10.37% |
| 경기 안양동안구 | 105,964호 | 9,345호 | 8.82% |
| 경기 화성시 | 325,760호 | 8,521호 | 2.62% |
| 서울 은평구 | 141,583호 | 8,322호 | 5.88% |
| 경기 광명시 | 90,283호 | 7,757호 | 8.59% |
| 서울 노원구 | 180,925호 | 5,521호 | 3.05% |
| 경기 의왕시 | 56,116호 | 2,909호 | 5.18% |
| 경기 수원장안구 | 82,684호 | 2,357호 | 2.85% |
| 서울 관악구 | 101,650호 | 1,624호 | 1.60% |
| 서울 금천구 | 61,849호 | 1,561호 | 2.52% |
| 경기 성남중원구 | 57,095호 | 1,437호 | 2.52% |
| 울산 남구 | 95,308호 | 1,064호 | 1.12% |
강서구가 19,899호로 가장 많습니다. 지금은 정확히 0호인데, 5년 뒤엔 열 채 중 한 채가 기준선 위로 올라갑니다.
이 표에서 제일 의외인 건 맨 아래 울산 남구예요. 울산은 지난 글에서 "14억 초과 0호"였던 8개 시도 중 하나였습니다. 그 시도에서 1,000호가 넘게 나오는 자치구가 생기는 거죠.
목록을 보면 공통점이 있습니다. 지금 기준으로는 보유세 이야기와 거리가 먼 것으로 분류되던 동네들이라는 점입니다. 강서·은평·노원·관악·금천, 화성·의왕·수원 장안구가 그렇죠.
세금 제도가 바뀌어서가 아니라 가격이 기준선을 향해 올라가서 생기는 변화입니다. 이게 보유세 논의에서 가장 자주 빠지는 부분이라고 생각해요.
⚠️ 이 숫자를 읽을 때 주의할 점
숫자를 크게 봤으니 한계도 정확히 밝혀야겠습니다.
첫째, 이건 예측이 아니라 가정입니다. 공시가가 연 15%씩 5년 내리 오른다는 보장은 어디에도 없습니다. 오르는 해도 있고 떨어지는 해도 있죠. 그래서 5%·10%·15% 세 가지로 나눠 계산한 겁니다. 어느 쪽이 맞을지는 저도 모릅니다.
둘째, 기준 시점이 2025년 1월 1일입니다. 2026년 기준 공시가격은 이미 고시됐지만 공공데이터로 전수 공개되기 전이라, 저희가 가진 가장 최근 전수 자료로 계산했습니다. 그래서 2030년 수치는 전부 추정치입니다.
셋째, 제도가 그대로 간다는 전제입니다. 개편안은 아직 입법 과정이 남아 있고, 기준선이나 공정시장가액비율이 바뀌면 결과도 달라집니다.
넷째, 세액이 아니라 호수입니다. 앞에서 밝힌 대로 소유자 정보가 없어서 "얼마"는 계산하지 않았습니다.
이런 조건을 다 붙여도 방향 하나는 분명합니다. 기준선이 금액으로 고정된 이상, 공시가가 오르면 보유세 대상은 넓어집니다. 얼마나 빨리 넓어지느냐만 시나리오에 따라 달라질 뿐이에요.
❓ 자주 묻는 것들
Q. 우리 집 공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 바로 나옵니다. 무료이고 회원가입도 필요 없어요. 시세가 아니라 공시가격을 봐야 이 글의 기준선과 비교할 수 있습니다.
Q. 공시가 14억이면 시세로는 얼마인가요?
정부가 개편안을 설명하면서 공시가 14억을 시세 약 20억 수준으로 밝혔습니다. 다만 이건 평균적인 관계이고 단지마다 차이가 있으니, 본인 집은 반드시 공시가를 직접 확인하는 게 정확합니다.
Q. 14억을 넘으면 무조건 종부세를 내나요?
아닙니다. 14억은 그 집에 실제 거주하는 1세대 1주택자에게 적용되는 기준입니다. 거주하지 않으면 9억이 적용되고, 여러 채를 가지고 있으면 합산 기준이 또 다릅니다. 연령·보유 기간에 따른 세액공제도 별도로 붙습니다.
Q. 재산세는 이 계산에 포함됐나요?
아닙니다. 이 글은 종부세 기준선을 넘는 호수만 셌습니다. 재산세는 기준선과 무관하게 집이 있으면 모두 내고, 공시가가 오르면 함께 오릅니다. 그래서 실제 보유세 부담 증가는 이 글의 숫자보다 더 넓게 퍼집니다.
Q. 왜 하필 2030년인가요?
기준 자료가 2025년 공시가격이라 5년을 굴린 시점입니다. 복리로 계산하면 연 15% 기준 정확히 두 배가 조금 넘는 구간이라, 가격이 두 배가 되면 무슨 일이 생기는지 보기에 적당한 지점이기도 합니다.
📝 정리하면
숫자를 다시 모아보겠습니다.
- 공시가격이 연 15%씩 오르면 14억 초과 공동주택은 242,195호 → 933,340호
- 전국 비율로는 1.55% → 5.99%, 서울은 8.11% → 24.63%
- 한 채도 없던 시도가 8곳에서 1곳(경상북도)으로 줄어듭니다
- 늘어나는 배수는 서울(3.0배)보다 경기도(14.7배)·인천(28.0배)이 훨씬 큽니다
- 서울 안에서도 성동구 58.28% vs 강북구 0.07%로 갈립니다
가장 하고 싶은 이야기는 마지막 줄입니다. 보유세는 "고가 주택 이야기"로 묶이지만, 그 경계선은 고정된 게 아니라 매년 움직입니다. 지금 선 아래에 있다고 계속 아래에 있는 게 아니에요.
그리고 그 변화는 이미 대상인 강남보다, 기준선 바로 아래에 몰려 있는 동네에서 훨씬 급하게 일어납니다. 강서구가 0호에서 2만 호가 되는 게 그 예입니다.
그래서 뉴스에서 보유세 이야기가 나올 때 "나는 해당 없다"로 넘기기 전에, 본인 집 공시가격이 기준선에서 얼마나 떨어져 있는지 한 번 확인해보시길 권합니다. 거리가 30%밖에 안 남았다면 생각보다 가까운 이야기일 수 있습니다.
숫자를 직접 확인하고 싶으시면 종부세 개편 기준을 전수로 따져본 글에 계산 방식과 데이터 출처를 자세히 적어뒀습니다. 공시가격 대신 실거래가로 동네를 뜯어본 용산공원 주변 아파트 비교도 같이 보시면 두 가격이 어떻게 다른지 감이 잡히실 거예요.
데이터 출처: 국토교통부 주택 공시가격 정보(공공데이터포털), 2025년 1월 1일 기준 공동주택 15,580,435호 전수. 2030년 수치는 공시가격 연 상승률을 5%·10%·15%로 가정해 5년 복리로 계산한 추정치이며, 실제 공시가격·세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
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